出国买房不同国家门槛和风险不同

　　“买房送移民”、“25万欧元2个月移居希腊”、“十年包租、10%投资回报”……在刚刚结束的2013年北京秋季房展会上，“组团”推介的海外房产以其特有的宣传方式又一次吸引了国内买家的眼球。据北京嘉华四季国际会展有限公司副总经理、国际业务总监魏克非介绍，此次房展会海外房产展位面积比春季增加了15%，展位达到260个，共计28个国家，除老牌移民国家美国、加拿大、澳大利亚等国家卷土重来外，新增加的国家有芬兰、希腊、波多黎各、巴拿马等。究竟国内投资客该在诸多国家中做出何种选择？这除了国内高端置业人群要对该国房地产市场走势有基本判断外，还要对该国相关投资政策、置业优势及风险等方面做到心中有数。

　　“哪些国家置业移民比较容易”、“美国EB-5投资移民项目对申请人有哪些要求”、“房屋出租回报率是多少？如何保证投资收益”……

　　“购买30万欧元的房产就可以办理移民”、“相比于加拿大，美国投资移民门槛较低，较容易申请”、“目前新加坡七成是华人，是比较适合中国人置业居住的国家”……

　　一方面是国内高端置业人群五花八门的问题，一方面是海外项目参展商对项目的推介，这问答式的对话便促成了本届房展会海外项目展厅的火热景象。

　　是什么原因造成海外房产持续受到国内买家的青睐？《广厦时代》在房展会现场随机采访，从事金融工作的吴先生说出了很多人的心声：“就拿我本人来说，虽然手上有些闲钱，但是在北京买房资格受限，近来国内股票市场情况也不是十分理想，把这笔钱存入银行收益也较小，加之这两年海外部分国家房地产市场有回暖的迹象，所以就过来看看海外地产，寻找可以投资、赢取收益的项目。”

　　既然国内买家投资海外房产热度不减，那么从市场的反馈情况来看，哪些国家最受关注？在这些国家置业有哪些优势及注意事项？对此，据《广厦时代》走访观察，分列如下—

　　关注国家一：美国 热度指数： 热度解析：传统移民国家、综合性价比高

　　说到海外置业，美国无疑是国内买家一直以来最为关注的国家之一。虽然2008年的次贷危机曾使美国经济一度遭受重创，但据世界银行的统计数据显示，美国经济已经开始恢复增长，从2008年全美GDP下降0.4%到2012年实现2.2%的增长，涨幅名列发达国家前茅，其经济复苏的信号也同时提振了人们对投资美国房产的信心。

　　据亨瑞出国咨询集团负责人介绍，目前国内买家关注美国房产的原因一部分是出于为子女留学置业的需要，另一部分则是为了完成身份转换。据了解，目前美国投资移民最受欢迎的是美国移民法中针对海外投资移民者所设立的签证类别EB-5，其主旨是外国投资者只要在美国境内投资50万美元或以上到移民局核准的地区设立企业，并直接或间接创造10个就业机会，就可获得两年期的有条件签证。若两年前届满90天，该项投资行为仍在或正常运行，则投资者可申请将签证条件解除，从而获得永久移民签证。同时投资者及其配偶以及未满21周岁的未婚子女均可申请移民，入境后居住地不受限制。

　　正是由于EB-5项目有申请人条件宽松、相对快捷等方面的优势，因此导致近年来申请该项目的人数不断增多。从2012年申请人数统计数据上来看，通过该移民类别的人数为7631人，其中有80%的申请者来自中国。美国参议院于今年6月27日通过了新移民改革法案，包括对该签证类别投资进行额度调整，该签证类别在今年年底前有从50万美元调高到80万美元的可能，由此看来，想借该移民类别投资当地房产的国内买家可提前入市。

　　另据一不愿透露公司名称的参展商表示，虽然美国移民投资资金门槛不是很高，但是其存在一定风险性，申请人需在投资前期对所选项目加以准确判断，这样才能保证资金的安全性以及身份的顺利转换。“目前随着一些主流国家移民政策的整体抬高及风险性犹存，不少投资者把目光转移到欧洲一些国家，这些国家推出的买房移民政策门槛较低，关注度越来越高。”该名参展工作人员说道。

　　关注国家二：塞浦路斯 热度指数： 热度解析：移民置业门槛低

　　“买房送移民”—这是塞浦路斯参展商在房展会上打出的最惹人注意的标语，而塞浦路斯也无疑成为了近年来国家经济低迷不振、推出买房移民政策的典型国家之一。

　　据了解，早在2009年2月，塞浦路斯内务部就颁布了购房移民条例，条例规定允许非欧盟国家居民在塞浦路斯购置不少于30万欧元的房产，从而获得永久居留权，但非欧洲公民必须要以临时居住身份，合法住在塞浦路斯至少连续五年后，才有申请永久居住权。而近年来为带动当地经济发展，2012年8月，塞浦路斯将移民条例更改为非欧洲国家公民只要在塞浦路斯投资30万欧元或以上房产并作为其主要居所，便符合“优惠待遇”的资格，可获得永久居住权。

　　“在塞浦路斯置业的优势在于，与其他欧洲国家相比，塞浦路斯房产价格相对低廉，多数房产依山傍水，且房屋为永久产权，可世代传承，同时申请该国投资移民无需商业背景、资金来源证明、语言学历等方面的要求，审理速度快，通常4-6个月即可以获得永居身份，无需每年延签。”赫石国际投资有限公司工作人员介绍道。

　　虽然塞浦路斯投资置业门槛较低，但这并不意味国内买家可以为之盲目心动。近日，IMF预计塞浦路斯经济在2013年将萎缩9%，2014年将萎缩4%，这说明短期之内塞浦路斯国家经济形势并不乐观，置业投资者要有一定的心理准备。另据去年已在塞浦路斯买房的胡先生介绍，即便因此成功转换身份，这类人群也不能与当地人竞争工作岗位，不过允许在该国开办企业、创造就业岗位。除此之外，塞浦路斯虽是欧盟成员国，但不是申根国，因此在没有办理签证的情况下，投资者无法畅游法国、瑞士、挪威、瑞典、西班牙等国。

　　关注国家三：希腊 热度指数： 热度解析：同上

　　与塞浦路斯情况相类似的是，希腊也推出了门槛较低的买房移民政策。“出资25万欧元置业希腊便可以全家移民。”太平洋加达出国集团市场总监孟令子说道，“希腊之所以推出这样的移民政策，就是为了应对欧债危机。”

　　据统计数据显示，自2008年金融危机爆发以来，希腊经济较之以往缩水23%，预计今年希腊的经济还将持续缩水4%。截至2013年3月，希腊房价已跌落55%。为帮助希腊快速从欧债危机中“缓过劲来”，欧盟已向其提供了逾2400亿欧元的救助资金，而希腊也在“自救”中努力着。

　　今年4月9日，希腊首次推出购房移民政策，该移民政策规定只要投资者在希腊购买25万欧元以上的房产，全家便可获得欧盟身份，即5年的居留权。据了解，该项政策已于5月20日正式实施。

　　“由于希腊不仅是欧盟成员国，同时也是申根国，因此成功转换身份后，投资者可以在27个欧盟国家及26个申根国家自由进出及居住，这项政策对国内买家颇具吸引力。此外，希腊移民签证同样不对申请者学历、语言、资金来源等方面做具体要求，且审理速度较为快捷，约为2个月。”孟令子说道。

　　虽然目前希腊房价一直在下行通道徘徊，加之购房移民政策相对宽松，不少国内买家有“抄底”投资的想法，但业内海外地产投资专家表示，置业希腊仍需谨慎。需要注意的是，与置业塞浦路斯相同，投资者也无法与当地人竞争工作岗位，且不允许置业者对外出售房产，若其卖掉房屋所有权的话，则移民身份同时取消。另从希腊经济大环境来看，该国经济复原还有待时日。

　　关注国家四：葡萄牙 热度指数： 热度解析：黄金移民计划给予申请者更多便利

　　地理位置优越、气候温和、风景宜人、旅游业发达……吸引众多欧洲王室成员、好莱坞明星前来度假的申根国成员葡萄牙，凭借以上的种种优势，使越来越多的中国高净值资产人士前来置业。而于去年12月正式启动的葡萄牙“黄金移民计划”又进一步凝聚了国内买家的吸引力。

　　据了解，全新的葡萄牙“黄金移民计划”规定，凡在葡萄牙购买50万欧元以上价值房产的投资者，即可立刻获得由葡萄牙外交部、内政部等签发的“黄金居留许可”，投资期满5年后可获得永久居民身份，6年后入籍(常规为10年)。

　　“此外，葡萄牙还降低了移民要求，不再需要申请者每年在该国居住30天，而是改为‘1+2+2’模式，即第一年累计居住7天，接下来的每两年累计居住14天。”太平洋加达出国集团工作人员说道，“在葡萄牙投资置业的优势体现在，投资者可以购买多套房产，也可购买商铺。5年投资期完成，转成永居后，即可出售房产，且对申请者的条件没有过多要求，申请居留权2个月后即可获批。”

　　据统计数据显示，截至今年8月底，葡萄牙政府已经对145人发放了“黄金居留”签证，在不到一年的时间里吸引了逾9000万欧元投资。另据葡萄牙外交部近期公布，持有黄金居留签证的投资者以中国、俄罗斯、安哥拉三个国家为主。

　　作为向葡萄牙申请黄金签证的主要国家，投资者自然关注该国房地产行情及经济走势。葡萄牙国家统计局报告称，虽然今年6月银行评估葡萄牙房价环比上涨为1.8%，但同比却依旧下降2.4%。IMF也于近期指出，由于葡萄牙在财政紧缩的环境下，目前已经连续第三年陷于经济衰退，该国的经济状况也依旧疲软，而其当前的总体失业率也已升高至18%这一历史最高水平。“同时鉴于一旦国家经济情况好转就陆续收紧移民政策的做法，对于投资者来说，把握投资时间是关键。”太平洋加达出国集团工作人员建议道。

　　关注国家五：新加坡 热度指数： 热度解析：华人居多、可以较快融入当地生活

　　如果说上述美国、欧洲等热门移民国家，存在华人相对较少、语言沟通有障碍、生活成本较高、融入当地生活有困难的问题，那么投资置业新加坡无疑是最好的选择。

　　据了解，这个位于东南亚马来半岛南端的国家，华人占七成之多，其中绝大多数人来自中国南方。虽然新加坡政府将马来语定为新加坡国语，但是从1979年以来，政府便开始推广“讲华语运动”，目的是要扭转不同籍贯的华人使用各自方言交流的习惯，时至今日已推行至第34年，新加坡当地居民绝大多数都会说汉语普通话，沟通起来较为方便，该国也因此成为很多内地投资客移民海外重点考虑的国家。

　　从ERA产业理事颜德里的介绍来看，当前新加坡核心区位房价相对较高。“新加坡一二环的房产价格普遍在12万元/平方米左右，像乌节路(位于新加坡中心商业区)附近的房产，房屋单价约为15万元/平方米。不过地理位置比较偏一点的房产，价格较低，一套70平方米左右的房产，房屋总价为350万元左右。”颜德里说道，“此外，新加坡房产产权主要分99年和永久产权两种。一般情况下，永久产权的房价要相对高些，但如果99年产权的房产临近地铁，价格也会较高。”

　　提到新加坡买房的优势，颜德里表示主要有以下几点：一是新加坡贷款利率较低，普遍在1.5%-2%之间；二是该国房屋低空置率、租金回报率高，约为3%-5%；三是当地政治环境较为稳定，生活公共设施、医疗设施完善，治安状况良好，生活成本也不是很高。

　　虽然新加坡房地产市场泡沫较孝经济发展较为稳定，但是新加坡投资移民门槛较高，非一般经济实力的申请者力所能及。据悉，新加坡全球商业投资计划审核申请人条件主要包括：1.主申请人至少有3年的创业经历，且必须是企业股东身份。2.主申请人在公司的持股比例在30%以上。3.如果是房地产或者建筑相关行业，年营业额要达到2亿新币(约合10亿人民币)以上，如果是其他行业，年营业额要达到5000万新币(约合2.5亿人民币)以上。4.可以多家公司同时申请满足营业额的要求，以营业额最高的公司作为主体公司。

　　另据ERA董事颜德里介绍，申请人可选择的投资方案主要有两种，一种是投资250万新币(约合1220万人民币)在新加坡成立新公司或扩展在新加坡的现有公司，为期五年。另一种是投资250万新币购买政府批准的基金，同样为期5年。“当申请人的永久居住权正式生效后，可以获得五年有效期的再入境许可证，永久居民只有持有有效的再入境许可证才可以出入新加坡。”颜得说道。