房地产大佬急于打通融资渠道？ - bbs.frm.cn

最近中国的房地产市场，“地王”已经不再是新闻的头条，风云突变，“违约”“破产”“降价”却成为了新的热词。看起来，资金流已经成为中国房地产业关注的焦点。

而另一件关于中国地产业的事情也同样值得关注，据中国人民银行旗下《金融时报》报道，十家中国房地产开发商已经向银行业投资了184亿元。房地产商成为银行的股东，很容易让人想起史玉柱对民生银行的钟爱，因为90年代中史玉柱正是由于建设巨人大厦时资金流断裂而破产的。

房地产开发商入股银行最典型的例子莫过于万科，去年10月万科宣布，将通过旗下子公司以基石投资者身份参与徽商银行H股公开发行，最终持有发行总股本的8%，涉及金额不超过34.3亿港币。

据财新网报道，王石是这么解释入股银行的——“房地产到最后本质是金融问题”：

他表示，并不是万科没有兴趣进入银行业，而是因为“市场根本没有对你开口”。他说，目前政策上并不允许房地产企业参与办民营银行。

他表示，万科作为一家规范经营、上市信用比较好的房地产开发企业，“将来如果有机会，当然会考虑参与民营银行的组建。”

王石还解释称，房地产行业牵扯资金量大、并涉及资金的运筹。对消费者而言，简单来说是按揭贷款，银行方面提供按揭后还有再按揭。但对房地产商来讲，涉及购买土地、建设、出售，还有物业持有等，很复杂。

按照王石的思路，似乎入股银行就是为了保证稳定的融资来源。特别的，负债累累的恒大地产（恒大净负债占股本的比重与去年比，几乎翻倍至160%，巴克莱甚至警告这“有点失控”了）今年早些时候通过二级市场购买了华夏银行5%的权益，这很容易令产生人遐想——银行将成为其房地产开发商股东的“提款机”（虽然恒大官方表示这只是财务投资）。

然而，房地产开发商的行为已经引起了监管部门的关注，中国政府一直在调控房地产，房地产开发贷款就一直受到各种限制（各种限贷传言一直未停过），上个月人行旗下《金融时报》就警告，开发商不应该预期能从它们投资的银行那里获得任何特殊的待遇。

我们认为，它们（房地产开发商）并未预期能从银行那里直接获得资金，但它们将给客户寻求按揭融资的机会，或给工程承包商融资提供方便。

从静态的逻辑上说，房地产开发商入股银行当前的确难以获得什么融资上的好处。但从动态的“底线思维”上说，未来的某个时候，它们对银行的投资可能成为重要的财务优势。原因很简单，中国房地产是系统性重要行业，这意味着中央对房地产的调控是有上下限的，从最近个别城市考虑放开限购的报道中就不难联想到，如果未来房地产行业面对系统性的资金困境，它们所持有银行的股权可能就能意味着更多东西。

种种迹象表明，越来越来“明智的”房地产开发商在试图打通各种融资渠道，比如说，万科一直寻求将现有的境内上市外资股转为境外上市外资股到香港交易所主板上市，打开更为自由的融资市场（虽然万科表示，此次B转H不涉及再融资）。

根据Dealogic的数据（如下图所示），从2010年开始，外国投资者已经投资了价值480亿美元的中国房地产开发商债券和60亿美元以人民币定价的债券。房地产开发商占了2013年亚洲（剔除日本）所有非金融企业发行债券的1/5，而今年更占了新发行债券的超过40%。

...据摩根士丹利的估计，当前还有价值300亿美元向中国房地产开发商发放的未偿付离岸银团贷款。

当然，能从离岸市场获得廉价融资的都是中国地产界的大佬（去年三月，万科发行5年期离岸债券支付的利息只有2.6%）。虽然这些可能是国内资金市场紧张的表现，但从另一个角度看，这是否也意味着地产业大佬在“未雨绸缪”，而关键可能是这场究竟是什么“雨”，毕竟中央政府已经多次强调，不容许系统性风险爆发的“底线思维”。