中国房地产市场巨型“泡沫”大起底

Kevin.xi

5月以来，中国房地产泡沫说一浪高过一浪，究竟仅仅是对风险的善意警告还是楼市真的到了崩溃边缘，目前还难有定论。然而，房地产市场冷却的严重程度的确远远超过了预期，如果之前的降温预期只是阴转小雨，那如今的房地产市场无疑遭遇了暴雨冰雹。

种种迹象表明，今年国内楼市冷却的速度远超预期:

国家统计局公布的数据显示，1-3月，全国商品房销售量价齐跌，房地产开发投资、新开工面积、土地购置面积等核心数据均不好看；

据中国指数研究院监测，4月，全国100个城市中近半数房价环比下跌；100个城市新建住宅价格环比与同比涨幅已连续第四个月回落。

4月，上海易居房地产研究院监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积为1266万平方米，环比减少4.7%，同比减少 21.0%。

据中国指数研究院监测，4月，北上广深四个一线城市商品房成交面积环比涨跌幅分别为-20%、-27%、-14%、7%；1~4月，北上广深商品房成交面积分别下降50%、20%、10%、33%。

中原集团研究中心监测的54个城市数据显示，今年“五一”假期新建住宅合计成交23.6万平方米，同比下滑47%，其中一线、二线、三四线城市降幅分别为40%、65%、32%。在去年五一创历史同期成交高位后，今年“五一”成交量较2011年及2012年分别下降19%和36%，为近四年以来的历史低位。

投行集体唱空中国房地产

野村认为，中国房地产调整已经开始。大规模的住房供应过剩，再加上开发商资金短缺，造成了中国住房市场的滑坡，或拖累今年GDP增速放缓至6%以下。“问题已经不是房地产市场是否会出现调整，而是这个调整会有多严重。”

瑞银也表示，中国房地产市场临近转折点。称中国房地产市场风险“已经显著增加”，其中提到市场急速修正的可能性为15%，而这将会导致中国GDP增速在2015年骤降至5%。

摩根士丹利最新发表的研究报告也预计，中国楼市在未来数个月内将出现销售、平均售价均趋恶化的情况。

业内的另一个看法是，三四线楼市情况堪忧，二线楼市分化加剧，一线楼市相对坚挺。但今年部分二线城市房价“失守”，一线城市楼市成交量大幅下滑，出乎不少人的意料。

房地产企业遇冷

楼市遇冷直接影响房企业绩。目前已公布一季报成绩的万科、金地等诸多A股房地产企业今年1-3月份净利润等呈现下滑态势。万科披露的2014年第一季度报告显示，一季度实现营业收入94.97亿元,同比下跌32.16%;净利润为15.29亿元,同比下跌5.23%。金地一季报净利润更下跌70%。

截至4月29日,在披露一季报或业绩预报的沪深两市103家上市房企中，受毛利率下滑等因素影响,有55家公司业绩利润出现同比下滑或亏损。

地方政府纷纷出手拯救楼市

进入2014年以来，杭州、常州、广州等多地楼盘降价消息频频出现。为了应对低迷的楼市，多地开始酝酿调整政策刺激楼市，实行多年的楼市限购政策可能出现松绑潮。

去年楼市地市热火朝天的浙江杭州，如今迅速坠入降价漩涡不能自拔。5月5日，杭州市区土拍现场，杭政储出[2014]10号和11号两幅地块都只有一家单位报名，最终均加价100万元直接成交。

地方政府明显坐不住了。继上月28日南宁打响楼市松绑第一枪后，无锡、天津滨海区、杭州萧山区相继出台放松调控政策或部分刺激措施，而本周安徽铜陵市政府也在官方网站上发布文件，从契税补贴，到公积金贷款首付比例下调等方面配套制定了一系列房市利好政策，被认为是地方政府楼市“微刺激”的又一表现。

地方政府通过调整限购范围、放松户籍限制、提供财税支持各种手段，希望为房地产市场松绑。

不过，在一些外资投行看来，“中国政府在应对相关问题上没有太多的回旋余地。”野村认为，中国政府的政策选择极为有限。如果继续执行微刺激措施，那么今年的GDP增速可能会降至6%以下。

另外一种选择是，加大货币和财政政策的力度，比如，将银行存款准备金率下调0.5个百分点，同时大规模增加政府支出。野村预测，这样做政府可能会将今年的经济增长率提高至7.4%。但采取这样的方式只会令中国住房供应过剩的状况恶化，把经济下滑的时间推迟一年而已。

中央政府出手可能性低

虽然房地产领域的不安情绪日益高涨，但《21世纪经济报道》认为中央政府今年出台大规模的楼市刺激政策的可能性很低。

4月底，新华社发表了题为《楼市明显降温政府淡定面对》的文章。文章认为，在宏观经济出现下行压力之时，不轻易出台政策刺激房地产市场，不放松楼市既定的调控政策，宁愿承受市场理性回归带来的代价，也不重复以前的老路——在不少业内专家看来，这些做法正是将房地产此前的“兴奋剂”角色逐步拉回到“产业带动”的原始功效上，是房地产“支柱”作用的本位回归。

上海中原地产市场研究部总监宋会雍对《第一财经日报》称:

楼市过剩这个论据基本成立，但是外资行对开发商资金链紧绷的描述并不客观。“外资投行提出楼市崩溃论并不意外，但我个人关心的是，它的论据是什么。现在不少大开发商的资金状况还是不错的，市场调整，反而是大鱼吃小鱼的机会。”

旭辉集团董事长林中也不认同楼市崩溃论。他对《21世纪经济报道》表示：

“今年的房地产市场不会太好，也不会太差，整体来看是一个短周期的波动，谈不上泡沫的破灭。不过，旭辉不会进入风险较大的三四线城市。中国的城市化进程还远未结束，在这之前，中国房地产市场中长期的价格曲线是波浪上升的，即每一轮的波谷比上一轮的波谷高，每一轮的波峰比上一轮的波峰高。”