提前偿付期权的重要性

       实际上，贷款者（受押人）已给予房产主以在任何时候提前偿还抵押余额的权利。因为一项抵押的现金流量取决于房产主是否使用到期前提前偿付全部或部分抵押的期权，而且，当这些提前偿付发生时，重要的是理解人们为什么提前偿付。

       房产主会出于几种原因的一种而提前偿付他们的抵押。第一，当他们出售其住宅时（可以假设的抵押所在的一些具体场合除外），他们会提前支付全部抵押。住宅会出于许多原因而出售，在这些原因中，就业变化需要搬家，要购买更为昂贵的住宅（“抵消”），以及需要出售结婚时的宅邸以进行离异清算。第二，如果在获得抵押贷款之后利率大幅度下降，房产主以较低利率重新融通到贷款（甚至在支付了全部再融资成本之后）可能是上算的。第三，对于那些不能偿付其抵押债务的房产主们来说，他们的财产会易主并被出售。在传统的抵押贷款情况下，从出售获得的款额被用来清偿抵押贷款。在有保险的抵押情况下，保险人将清偿抵押余额。最后，如果财产在火灾或其他有保险的灾难发生时被毁坏，保险金便被用于清偿抵押。

       房产主在对投资者（贷款者）来说不利的时候提前偿付抵押所造成的风险，被称为提前偿付风险或提前赎回风险。后一个术语之所以被使用，因为贷款者实际上给予房产主提前赎回期权，与期权债券持有者给予公司在到期赎回债券的期权很相像。在抵押中，一位投资者为接受提前偿还或提前赎回风险而需要补偿。问题在于：接受这种风险的公平补偿是什么？

       由于这种提前赎回期权，以期权理论为基础的一种价值分析方法被提倡用来对抵押和抵押担保证券进行估价。虽然这种方法是有用的。因为它有一些局限性，从期权理论的角度看，房产主可能“非理性地”行使了他的提前偿付期权或者在需要他采取行动时却没有行使这种期权。更具体地讲，从一种期权观点来看，房产主合理行使提前支付期权应该发生在对抵押进行再融资有某种经济利益的时候，即当抵押的本期市场利率低于未清偿抵押贷款利率，其所差金额足以弥补再融资成本时。在此情况下，期权被称为“赌赢”。可是，不管出于什么原因，即使当本期抵押利率为8%。而已有抵押利率为16%时，有些房产主也没有行使相类似的是，当抵押利率为16%时，有些房产主以8%抵押利率还债。从一种期权观点看，这种抵押为“输掉”，不应该这么做。但是，出于前面提到过的一些理由，提前偿付他们的抵押贷款。从这些房产主的观点来看可能是合理的。