2014年真的是中国房地产的拐点吗？

Kevin.xi

最近，房地产市场的悲观情绪相当浓厚，各项指标几乎全部沦陷，地方政府开始救市，央行开始“窗口谈话”救市，在一片喧嚣声中，中国房地产的拐点真的要来了吗？

中信里昂的调研结果认为，从样本统计，中国现有住宅平均空置率达到15%，2014年会成为真正的房地产市场拐点，市场销售量开始收缩。

其调研涉及从2007年到2011年5年间建成的609个项目，80万套已销售住宅。中信里昂房地产行业研究部主管王艳提到：

从2000年到现在，空置房有1000万套，按每套100万的均价估计，大概是10万亿，占GDP大概18%，这其中能有1/3是有问题的房，就是几年以后也不会有较好入住率的房。

这一空置率还将继续上涨。据测算，中国人每年的住宅入住需求量大约是700万套，按每套建筑面积100平米计算，就是7个亿平方米的建筑量。而实际上，从2011年到2013年，中国每年的住宅建筑量都超过这个数字，实际每年销售量大概1000万套房，而实际入住只能达到700万套房。

报告估计，未来两三年空置量还会以每年300万至400万套的速度增加，到2017年很可能再看这个数字时会是1800万套，其占GDP比例，到时不是18%，而是约35%。

“我们认为2014年是真正的一个中国房地产市场拐点，从2014年开始销售量会收缩，而2013-2020年中间我们预期中国房地产市场销售量会收缩36%，差不多收缩超过1/3”，王艳表示。

但是不同区域的城市表现会有所差别，三线城市最严重。

估计真正三线城市现在空置率可能17%、18%，再过两三年可能超过20%。在这个点上，我们认为中国房地产市场不收缩不行。对开发商来说，未来1-2年则是大洗牌的开始。

近来，除了地方政府的救市举措，央行、银监会、保监会也纷纷警告房地产行业的风险。央行和银监会还进行“窗口谈话”，要求商业银行优先确保住房消费贷款。